I-) İşyerlerinde Çalışma Faaliyetinin Durdurulmasının Hukuki Sonucu

Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Kiraya veren, bir şeyin kullanımını diğer tarafa bırakmakla ve bu kullanıma katlanmakla yükümlüdür. Kiracı ise bir şeyin kullanımı karşılığında taraflar arasında belirlenen bedeli diğer tarafa ödemekle yükümlü olan taraftır.

İşyeri kirasında kiralanan taşınmazın işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanması gerekmektedir. Ancak İçişleri Bakanlığının Valiliklere gönderdiği Genelge ile işyerlerinin geçici süre ile kapanması sonucu bu borcun tam ifası geçici bir süre ile gerçekleştirilemeyecektir. Bu yüzden söz konusu hukuki durumu geçici hukuki imkânsızlık, ayıp, aşırı ifa güçlüğü ya da temerrüt hükümleri ile açıklayan görüşler mevcuttur.

a-) Hukuki İmkânsızlık Hükümlerinin Uygulanması

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 136. Maddesi “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.” demektedir. Maddeden de anlaşılabileceği gibi imkânsızlık hallerinde ve imkânsızlık kendi kusurundan kaynaklanmıyorsa borçlu borcundan kurtulabilecektir.

Kira sözleşmesinde kiraya verenin borçları TBK madde 301’de “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür…” şeklinde düzenlenmektedir. İşyeri kirasında da kiraya verilen taşınmazın kullanım amacı Bakanlık tarafından faaliyetleri durdurulan işyerleri sınıfındansa burada imkânsızlığın meydana geldiği söylenebilecektir.

TBK madde 301’de belirtilen kullanıma elverişli bulundurma durumuna Genelge ile getirilen bir engel bulunmamaktadır. Çünkü kiracının taşınmaza giriş çıkışını engelleyen, onu kullanmasını kısıtlayan bir hal bulunmamaktadır. Genelge ile kısıtlanan şey, işyerinin özgülenmiş faaliyetinin yasaklanmış olmasıdır. Bu sebeple TBK madde 301’de sayılan borçlardan değil TBK madde 136’da belirtilen imkânsızlık halinden yola çıkılması gerekmektedir.

Ancak genelge ile getirilen imkânsızlık hali geçici bir hukuki imkânsızlık halidir. Geçici imkânsızlık halinde tarafların imkânsızlığı ileri sürerek sözleşmeden dolayı olan borçlarının kalmadığını ileri sürmeleri dürüstlük kuralına uymamaktadır. Bu konu hakkında Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.04.2010 tarihli, 2010/15-193 E., 2010/235 K. Sayılı ilamında şu şekilde bahsetmektedir;

“Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural ahde vefa=söze sadakat ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine akde tahammül süresi denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.”

Bu sebeple geçici hukuki imkânsızlık olarak nitelendirilen durumlarda uygun bir ‘’akde tahammül süresi’’ geçmeden borçların sona erdiğinden bahsedilemeyecektir.

b-) Ayıp Hükümlerinin Uygulanması

İfanın ayıplı olması durumu ortada bir ifa varsa ve bu ifa ayıplı ise söz konusu olabilecektir. Eğer işyeri kirası sözleşmesinde taşınmazın hangi faaliyet için kiralandığı bilinmiyorsa borca aykırı davranış bulunmayacaktır ve bu durumda herhangi bir ayıptan bahsedilemeyecektir. Eğer sözleşmede ayıptan bahsediliyorsa bile bu durum geçici ifa imkânsızlığı oluşturduğundan ortada ifa edilebilecek bir edim olmayacağından ayıptan da bahsedilemeyecektir.

c-) Aşırı İfa Güçlüğü

Genelgenin kiraya verenin borcunu imkânsızlık yolu ile ortadan kaldırmadığı kabul edildiğinde, kiracı işyerini kullanamadığı ve kazanç elde edemediği durumda bile kira borcunu ödemekle yükümlü kılınmaktadır. Buna karşılık kiracının kira bedelini geçici imkânsızlıktan dolayı ödeyemediği durumda ise bu geçici duruma kiraya veren katlanmakla yükümlü olacaktır.

Kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünün devam ettiği varsayıldığında, TBK madde 138 uyarınca uyarlama talep edilebilecektir. Kanun hükmü “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Olumsuzluğa kiraya verenin katlanacağı kabul edilir ise TBK madde 138 uyarınca bir uyarlama talep edilemeyecektir. Sadece TBK madde 331 uyarınca sözleşmenin çekilmez bir hale geldiği ispatlanarak olağanüstü fesih yoluna gidilebilir.

II-) Yayımlanan Kanun’un Kira Sözleşmelerine Etkisi

26.03.2020 tarihinde yayımlanan 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmünde “1.3.2020 tarihinden 30.6.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” denilmektedir.

Bu sebeple bu maddedeki düzenlemeler yalnızca ‘’işyeri kira sözleşmelerini’’ kapsamakta, diğer kira sözleşmelerini kapsamamaktadır. İkinci olarak belirtmek gerekir ki bu düzenleme kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin değildir. Sadece bu süreç boyunca borçların ifa edilememesi ve kiracının temerrüdü fesih ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

a-) Fesih Açısından

Kiracının sözleşmedeki asli borcu kira bedelinin ödenmesidir. Kiracının bu borcu zamanında ifa etmeyerek temerrüde düşmesi durumunda TBK madde 315 uyarınca sözleşme feshedilebilir. Madde hükmünde “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” denilmektedir. Hükmün devamında da bu sürenin konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün olduğu belirtilmektedir.

Geçici madde hükmüyle ise, kiraya verenin 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen kira bedelleri için TBK m.315te düzenlenen fesih hakkını kullanamayacağı düzenlenmiştir.

b-) Tahliye Açısından

TBK madde 352/2 kiraya verenin tahliye hakkını düzenlemektedir. Madde hükmünde “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” denilmektedir.

Bu hüküm normal şartlarda kirayı zamanında ödemeyen kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlar. Ancak Geçici madde hükmü açısından değerlendirildiğinde, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kiralar için kiraya veren kiracısını taşınmazdan tahliye edemeyecektir.

III-) Cumhurbaşkanlığı Kararı’nın ve Kira Bedellerini Ödememesinin Hukuksal Sonuçları

7226 Sayılı Kanun Geçici 2. Maddesi, kira bedellerinin ödenmesini engelleyen bir hüküm değildir. Bu durumda alacak hakkına sahip olan kiraya veren ödenmeyen kira bedellerini faizi ile talep edebilecektir.

Ancak, 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na göre ‘İcra ve İflâs Takiplerinin Durdurulması Hakkında Karar’ın yürürlüğe konulmasına karar verilmiştir.

MADDE 1 - (1) COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir."

Görüldüğü gibi anılan karar ile, 30.4.2020 tarihine kadar nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülen tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına, taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına ve yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına karar verilmiştir. Buna göre, kiraya veren en erken 01.05.2020 tarihi itibariyle takip başlatabilecektir.

a-) İşyeri Kiraları Açısından

Bu karar kiranın ödenmesini engelleyen bir hüküm değildir. Dolayısıyla kiracı kira bedelini ödemekle hala yükümlüdür ve kiraya veren de ödenmeyen kirayı faizi ile talep edebilecektir. Ancak belirtildiği gibi bu takip en erken 01.05.2020 tarihinde başlatılabilecektir.

Kiracının kira bedelini ödemekte gecikmesi durumunda kiraya verenin ödeme emri haricinde ihtar göndermesinin hukuki yararı olmayacaktır. Zira ihtar ile verilen süre sonunda işyeri kira sözleşmesi feshedemeyecektir. Kiracı kendisine yapılan takip sonucunda kira bedelini ödemek isterse faizi ile ödemek durumunda olacaktır. Eğer kira bedelini süresinde ödemezse yapılan takip kesinleşecektir ancak kira bedelleri 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasındaki bedeller için ise tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

b-) Konut Kiraları Açısından

Konut kiraları için de kiraların ödenmesini engelleyen bir durum yoktur. Hatta 7226 Sayılı Kanun’un geçici maddesi konut kiralarını düzenlenmediğinden TBK m. 315 ve 352/2 hükümleri konut kiraları açısından işlemeye devam edecektir. Ancak kira bedelleri için takipler yine en erken 01.05.2020 tarihinde başlayacaktır. Ödeme emrinde ya da ihtarda kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya verilmesi gereken süre en az otuz gündür ve kiranın bu süre sonunda ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği ödeme emrinde ya da ihtarda belirtilmelidir.